Pierwsza zima w nowym domu, a na ścianach pojawia się grzyb. Po zdjęciu paneli okazuje się, że wylewka jest zawilgocona, dach przecieka, a instalacja elektryczna nie spełnia żadnych norm. Sprzedający zapewniał, że budynek jest w dobrym stanie. W takiej sytuacji podstawowym narzędziem kupującego jest rękojmia za wady, uregulowana w art. 556 i następnych Kodeksu cywilnego.

Odpowiedzialność sprzedającego niezależna od winy

Zgodnie z art. 556 k.c. sprzedawca odpowiada wobec kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę. Jak stanowi art. 556¹ § 1 k.c., wada polega na niezgodności rzeczy z umową, w szczególności gdy nieruchomość nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na swoje przeznaczenie, albo właściwości, o których sprzedający zapewniał.

Odpowiedzialność ta nie zależy od winy. Nie ma znaczenia, czy sprzedający o wadzie wiedział. Na podstawie art. 559 k.c. liczy się to, że wada istniała w chwili wydania nieruchomości albo wynikła z przyczyny, która już wtedy tkwiła w budynku. Przykładowo: brak izolacji fundamentów, który ujawnił się dopiero po roku, jest wadą istniejącą od początku.

Wyłączenie: wiedza kupującego

Zgodnie z art. 557 § 1 k.c. sprzedający nie odpowiada za wady, o których kupujący wiedział w chwili zawarcia umowy. Dlatego tak ważne jest, co znalazło się w akcie notarialnym i w korespondencji przed zakupem. Zapis „kupujący zapoznał się ze stanem technicznym nieruchomości i nie wnosi zastrzeżeń" nie oznacza jednak, że kupujący wiedział o wadzie ukrytej, której nie dało się zauważyć podczas oględzin.

Umowne wyłączenie rękojmi

Przy sprzedaży między osobami prywatnymi w aktach notarialnych często pojawia się klauzula wyłączająca rękojmię. Art. 558 § 1 k.c. co do zasady na to pozwala. Inaczej jest, gdy sprzedającym jest przedsiębiorca, a kupującym konsument: wtedy ograniczenie lub wyłączenie rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych.

Najważniejszy wyjątek przewiduje art. 558 § 2 k.c.: wyłączenie lub ograniczenie rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedający podstępnie zataił wadę. Jeśli sprzedający przed sprzedażą zamalował zacieki, zabudował zawilgoconą ścianę albo zapewniał, że dach był niedawno remontowany, choć wiedział, że przecieka, klauzula w akcie go nie ochroni.

Uprawnienia kupującego

Na podstawie art. 560 i 561 k.c. w razie wady kupujący może:

  • żądać usunięcia wady na koszt sprzedającego,
  • złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny,
  • złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy, jeżeli wada jest istotna.

Sprzedający może zablokować obniżenie ceny lub odstąpienie, jeżeli niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego usunie wadę. Art. 560 § 1 k.c. odbiera mu tę możliwość, gdy już wcześniej naprawiał wadę albo nie wywiązał się z obowiązku jej usunięcia.

Przy nieruchomościach najczęściej w praktyce wybiera się obniżenie ceny. Zgodnie z art. 560 § 3 k.c. obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny z umowy, w jakiej wartość nieruchomości z wadą pozostaje do wartości nieruchomości bez wady. To metoda proporcjonalna, a nie prosty zwrot kosztów naprawy. W sporze wartość tę zwykle ustala biegły, dlatego warto zawczasu zebrać dokumentację: zdjęcia, ekspertyzę budowlaną, kosztorys.

Niezależnie od obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy kupujący może, na podstawie art. 566 § 1 k.c., żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o wadzie, np. zwrotu kosztów zawarcia umowy.

Terminy

Terminy przy rękojmi są dwustopniowe i to na nich najczęściej przegrywa się sprawy.

  1. Zgodnie z art. 568 § 1 k.c. wadę trzeba stwierdzić w ciągu 5 lat od wydania nieruchomości kupującemu.
  2. Od dnia stwierdzenia wady biegnie rok na żądanie usunięcia wady oraz na złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, jak wynika z art. 568 § 2 i 3 k.c. Jeżeli kupującym jest konsument, termin ten nie może skończyć się przed upływem wspomnianych 5 lat.

Jeżeli sprzedający podstępnie zataił wadę, upływ 5 lat nie wyłącza uprawnień z rękojmi, co przesądza art. 568 § 6 k.c.

Gdy obie strony są przedsiębiorcami, art. 563 § 1 k.c. nakłada dodatkowo obowiązek zbadania rzeczy i niezwłocznego zawiadomienia sprzedającego o wadzie pod rygorem utraty uprawnień.

Zakup od dewelopera

Przy zakupie nowego mieszkania lub domu od dewelopera pierwszym etapem jest odbiór. Zgodnie z art. 41 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z odbioru spisuje się protokół, do którego wpisuje się zauważone wady. Deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na ich uznanie albo odmowę, a uznane wady powinien co do zasady usunąć w ciągu 30 dni. Jeżeli w terminie nie zajmie stanowiska, wady uważa się za uznane.

Podpisanie protokołu bez uwag nie odbiera prawa do rękojmi za wady, które ujawnią się później. Deweloper jest przedsiębiorcą, więc wobec konsumenta nie może skutecznie wyłączyć rękojmi w umowie, na co nie pozwala art. 558 § 1 k.c.

Pierwsze kroki po wykryciu wady

  1. Udokumentuj wadę: zdjęcia z datą, nagrania, a przy poważniejszych problemach opinia rzeczoznawcy budowlanego.
  2. Ustal datę stwierdzenia wady, bo od niej liczy się roczny termin.
  3. Sprawdź akt notarialny: czy rękojmia nie została wyłączona i co wpisano o stanie technicznym.
  4. Zbierz dowody wiedzy sprzedającego: ogłoszenie, wiadomości, zeznania sąsiadów lub wykonawców, dawne naprawy.
  5. Złóż sprzedającemu pisemne oświadczenie o obniżeniu ceny z podaniem kwoty, o odstąpieniu albo z żądaniem usunięcia wady. Najlepiej listem poleconym, z zachowaniem dowodu nadania.

Nie usuwaj wady na własną rękę przed jej udokumentowaniem. Po remoncie trudno udowodnić, jak wyglądał pierwotny stan budynku.

Po zakupie nieruchomości wyszły na jaw wady? Skontaktuj się ze mną. Przeanalizuję umowę i dokumentację, ocenię, które uprawnienie jest dla Ciebie korzystniejsze, przypilnuję terminów i przygotuję pismo do sprzedającego.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.